<民泊>東京なら儲かる?英語対応や運営は?

不動産

オリンピックを前に、インバウンド需要が増え、東京に住んでいれば、”「民泊」をやってみようかな・・”なんて方もいると思います。

子供が独立して”空き部屋”がある家も少なくないでしょう。

そのまま放置しても物置代わりになるだけなら、「民泊」で副収入?

2018年6月15日に「住宅宿泊事業法(民泊新法)」が施行され、役所への申請は簡単になりましたが、事業として考えると外国人対応などの運営面で、そう単純でなさそうです。

そもそも、採算は?

東京での民泊 訪日外国人の急増でニーズ大!でも管理運営は・・・儲かる?

民泊の申請は、以前「旅館業法」がそのまま適用されていたときと比べて、かなり簡単になりましたから、”やってみたい”という方も増えているようです。

しかし、「民泊新法」では事業日数が180日に制限されているます。

さらに、”名簿の備え付け”や”外国人への対応”、”衛生面の管理”など、通常の旅館に求めらられるのと同じようなルールもあり、管理の手間がかかるわりに収益にならないとの声も。

増加する申請件数の一方で廃止も・・・

2019年11月14日現在、住宅宿泊事業者の届出数は19,783件。※廃止件数を除いています。

2018年6月15日時点では、2,210件なので、ほぼ月1,000件ペースで伸びている計算に。

しかし、2019年11月14時点の事業廃止件数は、2,117件ですから、民泊事業がそう簡単ではないことがわかります。

宿泊日数の制限について

民泊新法では、宿泊日数が年間180日以内に制限されていますが、地域のよって違いがあります。

東京・新宿区では、以下のように、土日しか営業できないエリアもあり、営業日数は大きく減ってしまいます。

住居専用地域では、月曜日の正午から金曜日の正午までは住宅宿泊事業を実施することができません。住居専用地域以外では、〔…〕年間180日まで事業を実施することができます。

実際の宿泊日数はどれくらい?

人気の施設なら、フル稼働できると思いますが、地域差・利便性・管理状況などによって、稼働日数にはかなり違いがあるようです。

「民泊制度ポータルサイト」の統計データでは、以下のようになっています。

<全国の宿泊日数の合計数>
※2019年6月~7月(2ヶ月)
届出住宅1件当たり:18.3日
【年換算】約110日 【1ヶ月換算】約9日

宿泊費の相場と月間収入は?

大手民泊サイト「Airbnb(エアビーアンドビー)」では、民泊新法ができる前の料金相場は、1人1泊3,000円と言われていました。

設備がよければ、4~5千円のところも。

しかし、民泊事業者が増えるにつれて、価格競争も激しくなり、かなり下がってきたようです。

ベッドだけの相部屋なら、1泊2,000円前後でしょうか。

<延べ宿泊者数>※国交省・観光庁HPより
【平成30年6~7月】
・届出住宅あたり、全国平均44.0人、東京都50.8人で、もっとも多かったのは、北海道63.1人です。
東京都の場合、月間平均25人の宿泊者数ですから、平均値を基準に収入を計算すると、以下のようになります。
<月間収入>
2,000円×25人=50,000円
もちろん、設備や備品を充実させて、1泊4,000円~5,000円の料金設定という方法もありますが、ちょっと貸す程度なら、コストがかかりすぎるかもしれません。

「宿泊者の衛生の確保」について

民泊新法では、「住宅宿泊事業」として届出制、建築基準法・消防法などの規制が緩和など、旅館業法ほど厳しくはありません。

しかし、設備や宿泊者の衛生の確保など、旅館業法ほど厳しくはないものの、最低限の措置が求められています。

「宿泊者の衛生の確保」について、要約すると以下のようなものです。

  • 宿泊者1人当りの床面積は、3.3㎡以上確保する
    ※宿泊者の専有部分の面積
  • 届出住宅の設備や備品等については、定期的に清掃、換気を行う
  • 寝具のシーツ、カバー等は、宿泊者が入れ替わるごとに洗濯したものと取り替える
  • 宿泊者が、重篤な症状を引き起こすおそれのある感染症に罹患し又はその疑いがあるときは、保健所に通報し指示を受ける
  • 循環式浴槽や加湿器などは、レジオネラ症を予防するため、宿泊者が入れ替わるごとに浴槽の湯は抜き、加湿器の水は交換し、汚れやぬめりが生じないよう定期的に洗浄等を行う
<部屋の清掃>
部屋数が少なければ、家主が清掃をおこなうこともできますが、作業時間などでかなり拘束されることになります。
清掃代を、ゲストに請求することもできますが、集客力が落ちるため請求しないケースが多いようです。
相場的には、1500円~2000円ぐらいです。
もし、清掃費用をゲストに請求できるなら、専門業者に依頼したほうがいいでしょう。
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外国人への対応について

統計資料によれば、宿泊者の6割は外国人。

そのうち、中国・台湾・韓国で約半数を占めています。中国語や韓国語は難しいにしても、英語は必須です。

  • 予約の確認と宿への道順
  • 風呂やトイレの使い方
  • 近隣や観光スポットの案内
  • 日本でのエチケット・マナーの説明など

ときには、つぎの宿泊先の予約を頼まれることもあるようです。

WiFiなどの設備

キッチン、バスルーム、トイレ、洗面設備など、業法で定められた設備はもちろんですが、普段の生活に必要なグッズはすべてそろえたほうがベター。

WiFiはもちろん、テレビ、エアコン、ソファ、掃除機・アイロン・アイロン台・ドライヤー・ボディソープなど。

集客を考えれば、歯ブラシ・カミソリもあったほうがいいかもしれません。

Airbnbの口コミには、”歯ブラシ・歯磨き粉は無かったけれど・・・”などのコメントをよく見ます。

DVD・ゲーム、コミック・雑誌なども必要に。

まとめ

民泊は、不動産の有効活用としてもライフワークとしても魅力的かもしれません。

しかし、生活習慣やエチケット・マナーが違う外国人を自宅に泊めるからには、それなりの覚悟が必要です。

外国語の修得を兼ねたライフワークと考えて、自身のモチベーションを保つことができるならおすすめです。

本格的なビジネスとして運営する方法もあるようですが、空き部屋を貸す程度であれば、リタイア後の”生きがい”としてはいいかもしれません。

手軽に不動産活用を考えるなら、まずは駐車場シェアリングがおすすめです。

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