マイホームは、老後のライフスタイルに大きな影響を与えます。
賃貸住宅であれば、一生涯、家賃を払い続けなければいけませんが、マイホームがあれば、家賃を気にする必要はありません。
木造住宅の場合、耐用年数は２７年とも３０年とも言われますが、メンテナンスさえしっかりしていれば、５０年や６０年はまったく問題なく住むことができます。
サラリーマンが、高額な住宅ローンを組んでマイホームを手に入れるのは、そんな将来の生活設計を考えてのこと。
一方で、住宅ローンの返済計画がくずれ、マイホームを手放さざるをえなくなる人が増えているようです。
「任意売却」してもローンから解放されるわけじゃない
ＮＨＫ「クローズアップ現代」によれば、住宅ローンが払えなくなり、マイホームを任意売却するケースが増えているようです。
マイホームを購入したときは、返済計画に無理はなかったはずですが、収入が減少したことで返済が厳しくなっているとのこと。
収入が減った理由は、「働き方改革」による残業の減少、転職による減少、副業としての不動産投資の失敗など。
なかでも大きな要因になっているのが、残業代。
ある研究所の意識調査によれば、基本給だけでは生活に足りていない、という従業員の割合は、約６０％にものぼるそうです。
残業代を住宅ローンの返済に充てている、というサラリーマンが多いのもうなづけます。
高収入の持続を前提とした住宅ローン
番組では、年収１，４００万円もあった金融機関に勤務するサラリーマンを取材。
残業時間が７０～８０時間をベースにして、住宅ローンの資金収支を計算していたようです。
新築４ＬＤＫ８，４００万円の物件ですから、年収の約６倍。住宅ローンの毎月の返済金額は２２万円ですが、高額年収なので充分ゆとりのある生活ができたといいます。
しかし、残業代の削減によって資金計画に狂いが生じ、延滞。
延滞利息は、１％前後の住宅ローン優遇金利とは違います。一般的には、１４．６％の金融機関が多いですが、この方の場合、１４．０％のようです。
住宅ローンの残債が、約７０００万円ですから、１ヶ月の延滞利息は約８０万円にもなります。こうなると返済は無理。
最後は、金融機関の了解を得て、任意売却でマイホームを手放すことに。
購入時よりかなり安い金額で売却しましたが、残債１０００万円は、親戚からの借金で返済したとのこと。
任意売却とは
住宅ローン返済ができなくなると、最終的には担保となっているマイホームを差し押さえられ、競売によって強制的に売却されることになります。
住宅ローンの返済が延滞し、それが数か月続くと、やがて金融機関から督促状が送付されてきます。
金融機関から呼び出しを受け、その後の返済方法について聞かれることになりますが、この時の選択肢の一つに「任意売却」があります。
任意売却とは、金融機関の了解を得てマイホームを売却することをいいます。
任意売却は、市場価格に近い金額で売却することができますから、回収できる債権金額が大きくなり、金融機関にとってもメリットがあるわけです。
ちなみに、競売物件の価格は、市場価格の約６０～７０％程度でしょうか。以前は、競売の入札に参加するのはほとんどが不動産業者でした。しかし、最近では、一般の人が参加することも多くなり、落札金額も高くなる傾向にあるようです。
住宅ローンの返済が苦しいときの選択肢
住宅ローンの返済が厳しくなったときに、いくつかの選択肢がありますが、その場しのぎのやり繰りは危険です。
- 任意売却する
- 返済条件を変更してもらう
- ローン借換で返済額を減らす
- 生活費の見直し
- 親類・知人からの借入
- 高金利の借入
- 預貯金の取り崩し
住宅ローンの返済が苦しくなってきたときに、絶対にやってはいけないことは、”親類・知人からの借入” と ”高金利の借入”です。
収入回復の見込みがあれば別ですが、預貯金を取り崩して返済しても、最後は底をついてしまうことは目に見えています。
生活費の見直しも、収入が減少したときからやっているはず。
なかには、子供の塾など教育費を削っている人もいるようですが、マイホームを手に入れたのは生活を豊かにするためのはずですから、これでは本末転倒です。
住宅ローンの借換えは、一般的には同じ金融機関では難しいため、別の金融機関へ相談することになります。
さらに、手続きにともなう金銭負担が生じることや、残債が大きく残っている場合には、返済額を十分に減らすことはできません。
住宅ローンの借換は、どちらかと言えば、返済総額を減らすための手段と考えたほうがいいでしょう。
返済条件の変更
住宅ローンの返済が厳しくなってきたときには、まず早目に金融機関へ相談するのが一番です。
相談の内容は、返済条件を変更してもらうこと。一般的に”リスケ”と呼んでいますが、リスケジュールの略です。
返済条件の見直し、つまり”返済期間の延長”や”毎月返済額の減額”することです。
金融機関ごとに条件は異なりますが、そのときの収入などを勘案して実際の返済額を決めることになります。
また、●優遇金利がなくなる ●支払総額が大きくなる ●新たなローンは組めない、また審査が厳しいことを承知しておいていたほうがいいでしょう。
まとめ
マイホームを購入するときは、どうしても背伸びをしてしまいます。
生涯住み続けることを考えると、少しでも理想に近づけたいからです。たとえ物件価格が１０００万円高くても、金融機関が融資してくれるなら、金額が低い物件を選択する方は少ないでしょう。
給料が安定して右肩上がりの時代は、間違いなく過去のものになりました。
若い世代で、貯金できる金額が減ってきたら要注意。そのトレンドが変わらなければ、いつかは家計が破綻するからです。
マイホームを任意売却する前に、常に返済計画を見直しておく必要がありそうです。
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