退職後に地方移住するメリット・家賃格差を活かした安定収入

退職後も住み慣れた家で暮らす予定、あるいは住み続けているという方が多いと思います。

とくに住宅ローンの残債を退職金で完済したばかりの持ち家であれば、愛着も大きく、住み慣れていますからなおさらです。

しかし最近の物価の上昇、年金の減額、円安ドル高などを考えると、年金と現役時代の貯蓄にたよるセカンドライフは、数年後には見直しを余儀なくされることは間違いないでしょう。

そんなときに、目にしたのが日経新聞のネットニュース。家賃が高い都内23区のマンションなどを貸し出して、地方へ移住するという発想。

都市部と地方の家賃差額を生かして、安定した不動産収入を得るという発想ですが。資産の有効活用法の柱になるかもしれません。ネックがあるとすれば、”終の棲家”に予定していた家を離れるという抵抗感でしょうか。

公示地価によれば、大都市部で高く地方では低くなる傾向が年々強くなっています。この地価よりも格差が大きいのが、賃料（マンションなどの家賃）のようです。

正式な統計データはありませんが、マンションや戸建ての家賃は、都心23区では異常なほど高くなっているようで、横浜市、大阪市と比べても4～5割は高いとのこと。

この賃料格差を生かして、都心に近い（あるいは都市部）のマンションを貸し出し、家賃が安い地方へ移住します。その結果、家賃差額が実質的な副収入になるわけです。

こまかなことを言えば、転居先の家賃、引越し費用、貸し出すマンションの固定資産税や不動産管理のための諸経費などの負担は残りますが、それでも、10年、20年というスパンでみれば、かなり大きな効果が得られます。

今住んでいるマンション（あるいは戸建て）を、家賃20万円／月で貸し出し、家賃10万円／月のところへ移住すれば、毎月の差額10万円が安定した副収入になります。

１年間なら120万円、10年間1,200万円、30年経つと3,600万円もの貯蓄額の差になるわけですが、毎月複利で運用できたとしたときの貯蓄額は、下表のようになります。

◎毎月10万円を複利で積立運用した場合

株式投資などによる実際の運用では、2%あるいは3％で安定的に複利運用することは難しいですが、できなかったとしても20年後には2,400万円！たとえ半分の５万円づつ貯蓄できたとしても1,200万円に。

不動産は、どんなに評価額が高くても自分で住んでいるときは、利益を生みません。

固定資産税の負担だけでなく、維持・管理の費用が大きくなれば最終的には売却せざるをえなくなります。

マンションなどの有効活用法で、もっとも簡単で効率的なのが賃貸することですが、長い間住み続けた物件だと愛着が強くなることも対策が遅れる原因です。

地方移住なら、自宅を売却することなく、安定的な不動産収入を確保することができます。

リバースモーゲージは、自宅を担保にして、そのまま住み続けることができる融資制度です。ただしマンションについては、建物評価の減少からリバースモーゲージの利用条件が厳しくなります。

一般的な不動産担保の融資と違うのは、元本返済は、死亡後または契約期間終了後に担保不動産を売却することで返済する仕組みだということ。

相続人が手もと資金で一括返済することもできますが、一括返済できるぐらいならリバースモーゲージを利用していないかも。

リバースモーゲージでの借入金額は、担保評価の範囲内までですから、不動産の担保評価が下がれば、担保割れとなり、超過分を一括返済しなければならないこともあります。

つまり長生きするほど、リバースモーゲージでは借金が増えていくと考えるべきです。リバースモーゲージの契約が終了するまで、毎月、利息だけを返済すればよいわけですが、いつまでも低金利のままということはないでしょう。

じっさい、長生きするほど限度額いっぱいまで使ってしまい、最終的に自己破産したというケースを聞いたことがあります。

自宅を賃貸して地方に移住すると決めたときに、最大の悩みは”どこへ移住するか”でしょう。

自宅を手放すわけではありませんからプレッシャーは少ないとはいえ、ある程度の期間、もしかしたらずっと住み続けるかもしれません。そう考えると、あこがれの”田舎暮らし”ではなく、今の生活環境に近い条件の土地を選んだほうが現実的ですし、精神的にも落ち着きます。

自宅を賃貸したときの移住先について、選定ポイントをまとめました。

自宅から電車で１時間半以内の地方都市
・いざというときに、自宅にすぐもどれる。”田舎暮らし”は、地域での人間関係などもあり、向き不向きあり。
家財を整理して床面積を増やさない
・子ども同居していなければ、家財を整理する絶好のチャンスです。借りる間取りや面積が小さければ家賃も安くなるのも大きなメリット。
医療機関や買い物が便利
・地方都市で、駅からの徒歩圏内であれば、医療機関や買い物に不便を感じることはありません。車保有を前提にした生活は、年齢とともに難しくなります。
墓地・霊園から遠すぎない
・代々の墓地や霊園からあまり遠いとしだいに足が遠のきます。改葬の計画が無ければ、墓地や霊園へも無理なく通える範囲内での移住が望まれます。

リモートで仕事ができる現役世代なら、全国各地どこでも好きなところで生活できるかもしれません。

しかしリタイア後の移住では、それまで軸足にしていた生活環境を大きく変えないほうが、精神的にもゆとりを持って生活することができるでしょう。自宅を賃貸する地方移住によって、さらに経済的なゆとりが生まれます。

まず、いま住んでいる自宅周辺の家賃相場を調べてみましょう。つぎに、電車で１時間半以内の駅周辺の家賃相場を確認します。

もし、現在の居住地の家賃相場の半額ていどであれば、本気で地方移住を検討してみてはいかがでしょう。新しいライフスタイルが見えてくるはずです。