不動産投資のリスクと「投資型クラウドファンディング」の活用法
将来の安定収入のために、不動産投資を考える方も多いのではないでしょうか。
株式やFXへの投資のようにリスクの高い売買を繰りかえさなくても、毎月自動的に家賃が入金されますから、収支さえ合えば、不動産投資は楽な投資と言えるかもしれません。
さらに、不動産価格が上昇すれば、キャピタルゲイン（売却益）も見込めるわけですが・・・。
私が金融機関で法人を担当していた当時、主要駅周辺の地主さんたちは、テナントビル経営で事業を拡大し、多くの企業経営者が別法人で不動産事業を営んでいました。
経営リスクが少なく、安定収入のマンション・テナントビル経営と思われますが、空室リスクだけでなく、事件や事故のリスクも。さらに不動産管理を他人にまかせれば、利益が出ないことも。
不動産経営では、金融機関から融資を受けることもありますが、物件によってはリスクが高い投資になることを知っておいたほうがいいでしょう。
現物の不動産を購入するには、何千万円もの資金が必要になりますから、資金的にかなりの余裕がなければ、不動産投資はおすすめできません。
しかし、「不動産投資型クラウドファンディング」を活用すれば、不動産投資の知識がなくても、少額資金で、現物の不動産を購入するのと同じような投資効果が期待できます。
TSON FUNDING（東証上場）なら、1口1万円（最低５万円）から不動産投資ができますから、複数案件への分散投資も可能です。また、高い利回りも魅力です。※直近の募集案件の想定利回り（年利）は、7.0%となっています。
不動産投資のリスク
不動産投資は、安定収入が期待できる一方で、さまざまなリスクが伴います。
リスクの程度は、ミドルリスク・ミドルリターンぐらいと言われますが、物件によってはミドルどころかハイリスクになることも少なくありません。
- 空室リスク
- 家賃滞納リスク
- 修繕リスク
- 事件・事故のリスク
- 周辺環境の変化
- 不動産価格の下落
空室を埋めるために、入居審査をゆるくすれば、家賃滞納やさまざまなトラブルを招くことになります。
10年、15年と築年数が経ってくると、定期的な大規模修繕のほかにも、水回りなどでちょくちょくトラブルが起きるようになります。
”保険を付けているから大丈夫”という人もいますが、水漏れなどで下の部屋へ損害を与えた場合、錆び（サビ）などの自然劣化による事故は免責です。つまり、保険が使えませんから、数百万円の損害を賠償しなければならないことも。
事件・事故は、自室だけとは限りません。隣室や上下階だけでなく、建物の別室であっても、影響を受けることが多いのです。
じっさいのところ、私が金融機関にいた当時、担当先のマンションやテナントビルで火災や事件が起きたケースがいくつもありました。
管理が悪いマンションなら、物件価格も下落するでしょうし、事件・事故が起きれば、貸すにしても売却するにしてもかなりの値下げを覚悟しなければなりません。
不動産での運用利回り
現物の不動産による運用利回りは、都内の物件なら3.0～5.0%前後でしょうか。以前は、中古マンションで7.0%前後の物件もありましたから、かなり利回りが下がりました。
固定資産税・都市計画税を考慮すると、さらに利回りは下がりますし、金融機関からのローン金利も考慮しなければなりません。不動産ローンが低金利とはいえ、運用利回りが低ければかなりの負担です。
株式のような分散投資ができず、さらに前項「不動産投資でのリスク」を考えると、安易な気持ちで投資できる対象ではありません。
不動産投資型クラウドファンディング「メリット」
不動産投資型クラウドファンディングは、出資金で取得した不動産を運用・売却し、得られた利益を配当として出資者に還元する仕組みです。
TSON FUNDING（ティーソンファンディング）では、1口1万円（最低５万円）から出資することができますから、株式と同じように複数案件への分散投資が可能です。
以前のTSON FUNDINGでは、最低金額は30万円でした。現物の不動産を数千万円で購入することを考えれば、30万円でもかなりハードルが低いですが、さらに投資しやすい環境が整ったといえるでしょう。
TSON FUNDINGの場合、不動産投資型クラウドファンディングのメリットをまとめるとつぎのようになります。
- 1口1万円（最低５万円）から投資できる
- 不動産への小口分散投資が可能
- 高い想定利回り（年利）7.0% ※直近案件
※過去の実績では6.7％（年利） - 現物不動産への投資なので低リスク
- 優先劣後方式なので出資者のリスクが低い
- 運用途中で解約できる
※手数料（投資金額の3%＋消費税）がかかります。
出資者から集められた資金が、現物不動産の購入資金に充てられるわけですから、結果的に不動産投資をおこなっているのと同じことになります。
さらに、優先劣後方式なので、不動産の運用期間中や売却時に損失がでた場合、劣後出資者である株式会社TSONからその損失を負担しますから、一定の損失までは、優先出資者である投資家への配当や元本に影響はありません。
また、投資期間が１年前後で短いだけでなく、途中で解約できることも大きなメリットとなっています。
不動産投資型クラウドファンディング「デメリット」
不動産投資型クラウドファンディングは、比較的リスクが低く、小口分散投資ができることが大きなメリットですが、リスクが無いわけではありません。
- 元本割れのリスクがある
- 応募が多いと抽選になる
投資リスクはデメリットとは言えませんが、元本割れのリスクがあることは承知しておかなければなりません。
またTSON FUNDINGでは、案件への応募が多い時は抽選になりますから、外れれば出資できないことも。株式会社TSONが、安易な物件選択をしていないことの裏付けとも言えます。
まとめ
現物の不動産投資で失敗すると、損失を取り戻すことはかなり難しくなります。金融機関のローンを利用していれば、破産のリスクも。
投資型クラウドファンディングなら、少額資金での分散投資により、安心して不動産投資を始めることができます。
東証上場企業・株式会社TSONが運営する「TSON FUNDING」では、直近案件の想定利回りが、7.0%！さらに、投資家に有利な「優先劣後方式」が採用されていることも魅力です。
TSON FUNDINGの会員登録は無料ですので、早めに登録しておくと便利です。
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