TSON FUNDINGの評判・組合型ファンドのメリットとデメリット

TSON FUNDINGの仕組みと特徴
1. TSON FUNDING・東証上場企業が運営
2. TSON FUNDING・２種類のファンド型式
TSON FUNDINGの匿名組合型ファンドのメリット・デメリット
まとめ

TSON FUNDINGの仕組みと特徴

TSON FUNDING（ティーソンファンディング）は、投資初心者でも気軽に始めることができる不動産投資型クラウドファンディングサービスです。

出資金で取得した不動産を運用・売却し、得られた利益を配当として出資者に還元する仕組みで、インターネットで不動産投資をおこなうことができます。

不動産投資をするには、最低でも１千万単位の資金が必要になりますが、TSON FUNDINGなら、1口1万円（最低５万円）～で始めることができます。以前は、最低金額30万円でしたから、投資へのハードルがかなり下がりました。

TSON FUNDINGの過去の実績では、6.7％（年利）という高い配当利回りを実現。直近（2022.6.10現在）のプロジェクトでは、想定利回り（年利）5.5%での募集ですから、超低金利の定期預金で塩漬けにすることを考えたら、かなりのハイパフォーマンス。

なかなか手を出しにくい不動産投資ですが、一気に身近なものにしてくれるのが、TSON FUNDINGの不動投資産型クラウドファンディングサービスといえます。

元本が保証されているわけではありませんが、TSON FUNDINGの人気が高まっているのには、つぎのような理由があります。

東証上場企業が運営している
1口1万円（最低５万円）から投資できる
優先劣後方式によって出資者のリスクを低減
現物不動産への投資なのでリスクが低い
運用途中での解約ができる

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TSON FUNDING・東証上場企業が運営

TSON FUNDINGを運営しているのは、東証上場（TOKYO PRO Market）の株式会社TSONです。

運営会社：株式会社TSON
設立：平成20年8月20日
資本金：1億円
本社：愛知県名古屋市中村区名駅三丁目22-8 大東海ビル2階
代表取締役：荒木健次
上場証券市場：東京証券取引所TOKYO PRO Market

TOKYO PRO Marketは、プロ投資家しか参加できないマーケットですが、一定の審査基準をクリアしており、財務諸表などの適切な情報開示がされています。

ちなみに、株式会社TSONの2021 年６月期決算では、売上高2,344百万円（前期比＋38.1%）、経常利益137百万円（前期比＋303.8%）となっています。株式会社TSONは、TSON FUNDINGの運営によって、今後の業績が飛躍的に上昇することが予想されます。

TSON FUNDING・２種類のファンド型式

TSON FUNDINGは、投資目的に応じて、つぎの２種類のファンド形式がありますが、一般的な投資に向いているのは、匿名組合型ファンドです。

匿名組合型ファンド
任意組合型ファンド

それぞれのファンドについて、概要をまとめました。

	匿名組合型ファンド	任意組合型ファンド
募集単位	1口1万円（最低出資5口）～	1口10万円～
運用期間	短期（6ヶ月〜1年）	長期（3年〜）
特徴①	短期投資向き	中長期投資向き
特徴②	優先劣後システムによるリスク軽減	贈与や相続対策に使える
対象商品	〇森林再生シリーズ〇SMART FUNDシリーズ	〇SONAEシリーズ

匿名組合型ファンドは、優先劣後システムが採用されているので、元本割れリスクが少なく、比較的安心して投資することができます。

匿名組合型ファンドと任意組合型ファンドでは、投資家の責任範囲や税務上の取扱いなどにも大きな違いがあります。

	匿名組合型ファンド	任意組合型ファンド
物件の所有者	事業者	各投資家
投資家の責任範囲	有限責任（出資分のみ）	無限責任（出資比率による）
所得の税務区分	雑所得	不動産所得
源泉徴収	有り（20.42%） ※2022.6.13現在	無し ※確定申告が必要

匿名組合型ファンドでは、実質的な不動産の所有権はファンド運営者になりますから、万一運用が失敗したとしても、出資額を超えて責任を負うことはありません。

一方任意組合型ファンドでは、出資者が共同で事業を営むことになりますから、実質的に現物不動産を所有するのと同じことになり、出資比率に応じた無限責任を負うことになるわけです。

任意組合型ファンドでは、所得に対する税務申告なども必要になり、相続対策等を目的として活用されることもありますが、不動産投資に対する知識と経験が必要です。

どちらのファンドを選ぶかは、投資目的によって違ってきますが、短期のほうが資金を柔軟に運用できるメリットがあります。また、リスク分散しやすく、投資ポートフォリオを組みやすいので、匿名組合型ファンドから始めることをおすすめします。

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TSON FUNDINGの匿名組合型ファンドのメリット・デメリット

おさらいになりますが、TSON FUNDINGの匿名組合型ファンドには、投資経験が少なくても安心して投資できる条件がととのっています。

◎TSON FUNDINGのメリット

1口1万円（最低出資5口）から始められる
短期投資なのでポートフォリオを組みやすい
優先劣後システムによるリスクの低減
最新の不動産AIを使って投資物件を選定
運用途中で解約できる

一方で、TSON FUNDINGには、つぎのようなリスク（デメリット）もあります。

◎TSON FUNDINGのデメリット

元本割れのリスクがある
応募が多いと抽選になる

今後の不動産市場の動向や事故・災害など、不動産価格に影響をあたえるような不測の事態が起きないとは限りませんが、TSON FUNDINGでは、投資家の元本割れリスクを極力抑えるためのシステムが導入されています。

またTSON FUNDINGでは、小口で分散投資することができますから、１物件に資金を集中せずにポートフォリオを組むことができます。

TSON FUNDING・優先劣後システムとは

TSON FUNDINGの匿名組合型ファンドでは、投資家が優先出資者、株式会社TSONが劣後出資者になります。

不動産の運用期間中や売却時に損失がでた場合、まず劣後出資者である株式会社TSONからその損失を負担します。

つまり、空室や修繕費などの発生により家賃収入が減少した場合には、その減少分を劣後出資者である株式会社TSONから負担していくことになります。

つまり、一定の損失に達するまでは、優先出資者である投資家への配当や元本リスクには影響がでません。

TSON FUNDINGでは、プロジェクトによって優先出資割合が違いますが、基本的には対象不動産の90%で設定することが多いようです。

この場合、物件売却時に売却価格が出資総額の90%を下回らなければ、優先出資者である投資家の元本には影響がありません。

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TSON FUNDING・投資物件を不動産AIで選定

TSON FUNDINGは、投資不動産を選定するにあたり、不動産AIを活用しています。

株式会社TSONで活用している不動産AIは、WEB上から収集した約300万件の不動産データを分析し、希望価格・希望販売期間などを入力するだけで、市場の販売動向を把握できるという独自のマーケティングシステムです。

TSON FUNDING・森林再生シリーズの場合、物件選定スキームは下図のようなフローになります。

TSON FUNDINGが、高い配当利回りを実現しているのは、この不動産AIを活用した結果と言えるでしょう。

TSON FUNDING・「定期借地権」を活用した投資物件

TSON FUNDINGの投資対象は、戸建て住宅・賃貸住宅ですが、「定期借地権」を活用することで、価格競争力が高く、投資効率が良い物件を生み出しています。

人気が高いエリアでは、土地取得費用が高額になりますが、TSON FUNDINGでは、「定期借地権」により土地を購入する必要がないので、土地代分の仲介手数料や登記費用が抑えられることで利益率がアップします。

賃貸物件では、定期借地権を活用することで、投資効率を上げることができます。また、地価の騰落の影響を抑えるメリットもあります。

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TSON FUNDING・運用途中で解約できる

TSON FUNDINGは、ファンドの運用途中で解約することができますので、急に現金が必要になったときでも安心です。

譲渡も可能で、解約・譲渡いずれの場合も、手数料（投資金額の3%＋消費税）がかかります。

ただし、譲渡・解約事由によっては譲渡・解約できないこともあるようです。

TSON FUNDING・会員登録は無料

TSON FUNDINGは、会員登録ページからメールアドレスを入力するだけで、無料で登録することができます。

会員登録
・会員登録ページで、メールアドレスを入力します。
・入力したメールアドレスに認証用メールがとどきますので、記載されている認証用URLをクリックします。
出資者登録
・マイぺージから出資者情報登録します。
・出資者情報登録には、運転免許証＋公共料金領収書など、２種類の本人確認書類が必要になります。
審査
・登録情報を元に審査がおこなわれ、審査がOKなら、本人確認ハガキが郵送されてきます。
※審査内容に不備があった場合、ご登録から2～5営業日以内に、登録メールアドレス宛に連絡がきます。
サイトで「本人確認ID」を入力
・ハガキに記載されている「本人確認ID」をサイト上で入力すると、出資応募が可能になります。