タレント・松本明子さんの実家じまいが話題になっています。
37歳のときに、病床の父親から「明子、実家を頼む」と言われ、香川県高松市の実家を、25年間で1,800万円をかけて維持し続け、最終的に600万円で売却しています。
松本明子さんは、父親が亡くなる数年前に、ご両親をすでに東京に呼び寄せており、高松の実家にはご両親の家財道具一式が残されていましたが、いつでも住むことができるように管理していました。
父親の遺言とはいえ、平均的な収入ではとても維持しつづけることができる金額ではありません。
それでも、最終的に600万円で売却できたことは、運が良かったと言えます。
実家の不動産評価額は？
松本明子さんの高松市の実家は、宮大工に建ててもらったという父親こだわりの造りで、建築費2,000万円、土地代と合わせて3,000万円だったそうです。
相続後、将来売却することを考えあわせ、２回のリフォーム費用600万円をかけ、いつでも住むことができる状態で維持してきました。
しかし、ある番組の収録で査定してもらったところ、不動産は、土地の評価額200万円だけで、建物の評価はゼロ。
更地にすれば買い手はつきやすいものの、建物の解体費用は500万円ほどかかるとのことなので、売却できたとしても、300万円の赤字に！
管理がゆきとどいてすぐに住める状態でも、木造一戸建ての場合、耐用年数は22年なので、建物の評価額はゼロになってしまいます。
25年間で1,800万円もかかった維持費
松本明子さんが、空き家となっている実家を維持するために、25年間でかかった費用は1,800万円だそうです。普通のサラリーマンなら、まず無理。
金額だけを聞くと驚きますが、月額にしたら６万円ですから、戸建てに住んでいれば、固定資産税や火災保険、光熱費など、当然必要な費用です。
高松市の実家を売却するまでの25年間で、支払った関連費用は、おおむねつぎのようなものです。
| 費用 | 金額 |
| 固定資産税 | 200万円（8万円×25年） |
| 光熱費（電気、水道） | 230万円（基本料金×25年） |
| 火災保険料 | 250万円（10万円×25年） |
| 庭木の手入れ | 200万円（10万円×20年） |
| 交通費・宿泊費（定期＋売却片付け） | 260万円 |
| ゴミ処理（残された家財などの処分） | 100万円（20ｔ） |
| リフォーム２回 | 600万円 |
| 合計（※） | 1,840万円（※） |
※本表の数値を単純集計したもので、実数値とは異なります。
25年後に手放す決心がついたのは、高松に縁もゆかりもない一人息子に、自分と同じ苦労をかけさせたくないとの思いからだそうです。
父親から「明子、実家を頼む」の一言が、25年間も松本明子さんに心を縛りつけてきたことになりますが、子供が実家を離れて暮らすケースが多い昨今、相続がらみでこのようなケースはかなり多いはず。
最終的に600万円で売却できたのは幸運
浴室のユニットバスへの変更や、一部フローリングの張り替えで、600万円ものリフォーム費用をかけてきた実家が、土地代200万円の評価しかないことにショックを受けた松本明子さんは、せめてリフォーム代だけでも取り戻したいと思ったそうです。
幸いなことに、高松市のこの土地に住みたいという方があらわれ、結果的に600万円で売却することができましたが、これはかなり幸運なケース。
建物の状態が良かったことで、買い手が気に入ったようですが、庭木などが荒れ放題になっていれば、売買は成立しなかったでしょう。
実家を相続後、売却のタイミングはいつ？
住む予定がまったくない実家を相続したときに、別荘として使うか賃貸しなければ、いずれは処分しなければなりません。
長年所有し続けることで、土地の評価額が上昇する可能性もゼロではありませんが、大都市圏や一部の人気エリアを除けばまず無理でしょう。
できれば、早めに実家じまいをしたいところですが、実家じまいは、遺品整理が一段落して、三回忌や七回忌などの法要が終わってからという方が多いようです。
経過年数で下がる建物の評価額とその後の維持費用を考えると、はやめに売却したいところですが、家財や遺品整理などを考えると、相続後すぐに売却というわけにはいかないようです。
建物を放置すればますます難しくなる「実家じまい」
人が住まなくなった建物は、換気などが十分おこなわれないため、急激に傷んでいきます。
建物の傷みが少なければ、中古住宅として売却できますが、外壁塗装の剥がれ、雑草が茂った庭、内装のシミなどが目立つようになると、建物を解体して更地にしなければ売却がむずかしくなります。
松本明子さんの実家は、500万円の解体費用がかかるとの試算だったようですから、更地にして200万円で売却したとすれば、300万円の赤字になってしまいます。そう考えると、600万円で売却できたことは、建物のメンテナンスが良かっただけでなく、運が良かったとも言えます。
更地にできない理由が「固定資産税」に！
松本明子さんのケースではありませんが、相続した家を簡単に更地にできない理由の一つに、固定資産税が関係しています。
更地になると、住宅用地としての軽減特例が受けられなくなってしまうからです。
住宅用地が200㎡以下：固定資産税評価額の１／６
200㎡を超える部分：固定資産税評価額の１／３
※都市計画税についても、軽減措置があります。
空き家のまま放置するケースが社会問題になっていますが、不動産の管理責任が無くなるわけではありません。
もし将来住む予定が無く、賃貸することも難しいようであれば、老後のライフプランのためにも、不動産の有効活用を検討しておいたほうが良いかもしれません。
リタイア後の不動産の有効活用について
遺族が住む予定がないのであれば、豊かなライフプランを実現するためにも、不動産の有効活用をすべきかもしれません。
松本明子さんのケースでは、ご両親がすでに実家を離れ、明子さんと同居していましたから、もし経済的にゆとりが無ければ、同居した時点で、実家を売却していたはずです。
その当時であれば、不動産評価額が200万円ということは無かったと思いますから、25年間の維持費を合わせると、かなり無駄なコストをかけてしまったことになります。
所有不動産の活用法には、自宅を担保にして老後資金を調達し、そのまま住み続けることができる仕組みとして、リバースモーゲージやリースバックがあります。
しかし、これらの仕組みを利用できる条件をクリアする不動産は限定的で、実際に利用できる資金は、売却金額とくらべるとかなり低くなります。
リバースモーゲージやリースバックを利用したときに、十分な金額が調達できなければ、長生きしたときに生活資金が不足する不安が残ります。
今の家に住み続けることにこだわらないのであれば、思い切って、自宅を売却し地方移住するのも一つの方法です。
また、自宅を売却せずに高額で賃貸できれば、家賃が安い地方へ移住することで、継続的な不動産収入を得ることができます。
さらに、自宅を売却し、小さな家に住み替える方法（ダウンサイジング）してもいいでしょう。この場合、家財道具を思い切って処分する必要があります。
まとめ
松本明子さんにかぎらず、仕事や結婚を機に実家から離れ、新しい土地で生活拠点を築くケースが増えています。
将来、実家を継いでもらいたい親の気持ちもわかりますが、実家への転居は現実的ではありません。
親としてはさみしさが残りますが、自らのライフスタイルを豊かにするためと割り切って、自宅を有効活用するのも選択肢の一つです。
いずれにしても、まずは自宅（実家）の不動産価格を確認しておくいたほうが良いでしょう。
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