テナントビルの空室!安定収入のはずが・・・改善のヒント

不動産

テナントの空きは、ビルのオーナーにとって大きな悩みの種。

特に、数フロアを借りていたキーテナントが突然退去するとなれば、金融機関への返済に支障がでることも。

生涯の安定収入のはずが、一転、不安要因に。

テナント収入は大きいが老朽化がリスクに!

テナントビル経営は、不動産の有効活用として、ステータス的にも収益的にも理想の形態といえるでしょう。

入居テナントの企業名によっては、ランドマーク的な存在になるかもしれません。

しかし、建物が古くなり、メンテナンスが十分でなかったり、近隣に新しいビルができれば、大きなリスクに。

テナントビルの場合、賃料が大きいだけに、アパート・マンションの空室リスクとは状況がまったく変わります。

まして、金融機関の借入返済を考えると、キャッシュフローは一気に悪化!

1年経ってもテナントが決まらない理由

  • 賃料が高い
  • 建物の老朽化
  • テナントビルのコンセプトと合わない

賃貸ビルで、テナントがなかなか決まらない理由にはいくつかありますが、最大の理由は賃料でしょう。

ビルオーナーが希望する賃料と、入居者が予定している賃料とのギャップがあるから。

しかし、無理に賃料を下げれば、他のテナントの家賃だけでなく、近隣相場にも大きな影響を与えてしまいます。

さらに、入居希望者の経営状況やモラルリスクなどをよく調べないで入居させると、あとでトラブルになることも。

無理なテナント探しはリスク大

”背に腹は代えられない”という言葉がありますが、金融機関への返済のために、質の悪いテナントやビルのコンセプトに合わないテナントを入居させてしまうことがあります。

10階建てのテナントビルで、もし1フロアにバーやクラブが入居すれば、いずれは”バービル”や”雑居ビル”になるのは間違いないでしょう。

不特定多数の出入りは、ビルの管理面でもリスクが大きくなります。

同居する別フロアの英会話スクールや一般企業は、すぐに他のテナントビルを探しはじめるでしょう。

立地が良いのに空室?

昨年、空きフロアの入居者がなかなかきまらないビルオーナーから、相談を受けました。

ビル新築のときから2フロアを借りていた金融機関が、半年後にせまったテナント契約の更新を、今回はしないとのこと。

金融機関の支店の統廃合は、近年急速に進んでいますから、事業計画が前倒しになったのでしょう。

アパートやマンションなら、半年もあれば十分入居者を探すことができますが、テナントビルで一挙に2フロアともなれば、そう簡単ではありません。

幸いなことに、1階は大手コンビニの入居がすぐに決まりました。

そのビルの立地が良く、JRの主要駅から放射状に延びる商店街の一角にあったからです。駅からの距離も、徒歩2分。

しかし、もう1フロアはなかなか決まりません。

手不動産業者や地元の不動産業者から紹介はありますが、ビルのコンセプトに合わないからです。

トランクルームの経営は?

私が提案したのは、トランクルーム。駅前の立地で、通勤途中での出し入れにも便利だと思ったからです。
ランドピア・トランクルーム
トランクルームと言えば、車を横付けして出し入れするイメージもありますが、近隣には有料駐車場があるので、それほど不便は感じません。
トランクルーム事業には、以下のようなメリットが考えられます。
  • 潜在的ニーズが高い
  • 古いビルでも問題ない
  • 設備投資が少額
  • 高い稼働率で収益が安定
  • 他用途へ転用しやすい
トランクルームの需要は多く、全国的に見ても、まだまだ足りないのが実情です。
特に、大きな自宅を売却して、マンションや小規模な家に住み替える人が増えたことも、トランクルームの需要増につながっています。
また、トランクルームの経営には、テナントのように”一気にゼロになる”リスクは無いので、高い稼働率で安定した収入が見込めます。
トランクルーム事業者のシミュレーションがこちら。
ランドピア・ビフォー
ランドピア・アフター
設備投資も、スケルトンにした部屋にパーテーションを設置して、空調設備などを整える程度の少額ですむのもメリットです。また、元のスケルトンにするのも簡単。
さらに、ビルの建て替え時など、テナントとの面倒な権利関係が発生しないのが、大きな利点です。

トランクルームの運営について詳しくは

トランクルームの提案が却下された理由

企画書を作成しなかったこともあるかもしれませんが、結果的には、トランクルームの提案は採用されませんでした。
「24時間365日営業だと・・・」
「管理が面倒になるんじゃ・・・」
「お客が来なかったら・・・」
との理由。
事務所系など、特定のテナントなら営業時間が決まっているので、ビルの管理が楽。さらに、新規事業が増えるのも運営が面倒とのこと。

トランクルームのサポートはこちら

トランクルーム運営をサポートする会社

トランクルームの運営を、新規事業として、オーナーみずから管理・運営するのはかなりの負担になります。
しかし、老朽化したテナントビルや使わなくなった倉庫、空地などの有効活用法として、トランクルームの企画・提案から、顧客の集客・運営まで、はば広くサポートしている会社があります。
㈱ランドピアが、その会社。
全国400ヵ所以上で、コンテナ・トランクルームの運営実績があり、集客から運営まですべておまかせできるのが特徴!
<ランドピアの特徴>
  • 最適なプランニングによる高収益化
  • 施工から管理運営までワンストップ
  • 集客から管理まですべておまかせ

専門事業者の独自サイトで集客

テナントビルなどの場合、集客については不動産仲介業者などへのお願いが必要になります。

ランドピアのトランクルーム運営では、ランドピアの独自サイト「スペースプラス」で集客してくれますので、面倒な手続きは一切ありません。

WEB集客の専門部隊により、さまざまな手法でサポートしてくれるので、安心してトランクルーム経営を始めることができます。

ランドピア公式サイト

トランクルームオーナーの声

ランドピアの企画で、トランクルーム経営を始めたビルオーナーの口コミには、こんな声があります。

1年空室だったフロアが2か月で家賃収入を生むフロアへ変わりました。
25坪 / 収納スペース数24部屋 / 月間収入 27万円
ランドピア・口コミ

マンションの空室で困っていたオーナーのケースが、こちら。

ヒャクゼロの不安もなく安定して収入があり、助かっております。
40坪 / 収納スペース数46部屋 / 月間収入 48万円
ランドピア・トランクルーム・口コミ

トランクルームは、テナントビルだけでなく、マンションの空室や未使用の倉庫、空き地など、さまざまな未使用スペースを活用することで、簡単に実現できます。

「家賃の値下げ」や「保証金の返還」などの心配が要らないのも魅力!

ぜひ一度、相談してみることをおすすめします。

ランドピア公式サイト

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